商业地产 地产业的新方向

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　从2010年以来，国家对地产行业实施了有力度的调控，调控的方向主要是针对目前矛盾比较尖锐的住宅地产项目。这次调控最大的特点就是并非针对整个地产行业，商业地产就不在调控的范围之内。与住宅地产最近成交徘徊的走势相比，商业地产的热浪一样高过一浪。

　　商业地产的成长背景。

　　在住宅地产受控之时，我们认为商业地产存在较好的发展背景，我们的逻辑依据在于：

　　1.国家对住宅地产的调控使得行业发展存在资金挤出效应。在住宅地产存在不确定性之时，房地产公司会从利润最大化的角度寻找另外的发展途径，不受调控的商业地产就是这种途径之一。

　　2.从目前来看，住宅地产项目的融资和信贷受到比较大的政策性制约，但商业地产的融资没有在调控范围之内，而且商业地产普遍资金回笼能力较强，因此银行方面信贷比较愿意给予商业地产项目一定的授信额度，商业地产项目存在融资上的优势。

　　3.商业地产的发展对于项目所处的地理位置有较高的要求，因此无论是土地资源还是周围环境都具有很大的稀缺性。

　　就此来看，商业地产具备较好的投资前景。而针对A股市场来说，对商业地产公司的选择尤为重要。我们认为，以下几条线索可供参考：

　　1.关注区位优势。商业地产对于人流量和人口整体素质要求较高，因此上市公司所开发的项目的区位是否具有优势就相当重要。在处在交通枢纽区位的上市公司是我们重点关注的，例如北京、上海、南京和武汉、成都。

　　2.项目开发经验。与住宅地产不同，商业地产对于项目整体策划和运营的要求相对较高，因此上市公司在商业地产方面是否有足够的运营经验就十分重要。在选择相关的上市公司之时，投资者不妨回顾历史来考察上市公司是否有商业地产品牌的运作历史以及是否有成熟的管理团队。对于从住宅地产转向商业地产的开发和管理团队，一定要有足够的风险准备。

　　3.新概念地产的开发能力。在商业地产方面，不仅仅是写字楼和商场地产值得关注，实际上旅游和养老地产也是非常好的发展方向。这些概念地产有望成为未来商业地产的重要发展趋势。主打概念的商业地产项目应当说在未来会有比较突出的空间，在国外比较成功的经验就有类似迪斯尼之类。而在中国，养老和旅游地产依然是个新生事物，不妨留意相关上市公司的中长期投资价值。

来源：科德投资 作者: 苏海彦