澳大利亚房产市场：离岸投资会停止吗？

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澳大利亚房产市场：离岸投资会停止吗？

   资金规模巨大的养老金以及有限的本地投资机遇使澳大利亚投资者成为国际房地产市场上的主要买家。但澳元自2001年步入上升通道，其持续走强正在侵蚀未采用对冲策略的离岸投资收益。

　　某些评论家认为澳元的上升趋势将延续，并达到1澳元兑换1.10美元。如果预测准确，以当前的汇率水平计算，未采用对冲策略的离岸资产有可能贬值20%。



　　然而，债务成本的上升和利率差的扩大拉升了对冲成本，也正在侵蚀采用对冲策略的投资收益。

　　因而，离岸投资不太可能因为货币升值这一个因素而中止，但由于对冲成本的升高，投资活动可能指向增长率较高的市场。澳大利亚房地产投资市场的相对稳定性以及澳元升值的可能性有可能吸引越来越多的海外投资者关注澳大利亚的商业房地产市场。

　　澳大利亚房产基金加大离岸投资力度

　　2007年11月，澳元对美元升至约0.94美元，达到1984年以来的最高点。某些评论家认为，如果商品市场继续快速发展，美元利率继续走低，澳元利率不断升高的话，澳元对美元的汇率有可能升至1澳元兑换1.10美元。

　　由于澳大利亚的投资机遇有限，加上养老金保证（Superannuation Guarantee）计划可用于投资的资金规模十分巨大，澳大利亚的各个房地产基金都加大了离岸投资力度。

　　但是，离岸投资将伴随货币汇率的复杂变化而变化。货币汇率改变的影响有可能超过投资收益，从而带来额外的利润或损失。虽然对冲能够降低货币汇率对投资收益的影响，但对冲本身也有一定的成本。

　　全球信用紧缩之下的债务高峰、美元和澳元之间不断扩大的利率差提升了对冲成本。澳元的上升趋势和对冲成本的不断攀升使得离岸投资越来越缺乏吸引力。

　　尽管巨大的资金规模将使澳大利亚的商业房地产机构继续进军全球房地产市场，但由于对冲成本的升高，这些投资活动很可能指向亚洲等增长率较高的市场。

　　离岸投资

　　自从澳大利亚于1992年7月通过养老金保证（Superannuation Guarantee）计划以来，澳大利亚的养老金总额已攀升近700%，从1992年6月的1.54亿澳元升至2007年6月估算的1.2万亿澳元。截至2006年6月，约8%的养老金已被投资于房地产市场（3%投资于上市公司，5%投资于非上市公司）。据澳大利亚基金法规监督局（APRA）统计，在2006年6月之前的12个月期间，养老金新增约770亿澳元。这意味着超过60亿澳元的新基金将被投放到房地产市场，相当于同期澳大利亚商业房地产交易总量的近一半（超过50亿澳元）。考虑到将要投资的资金总量如此巨大，加上股票市场的容量有限，投资者寻求离岸投资也就不足为奇。

　　仲量联行的半年度报告《全球房地产资产报告》（Global Real Estate Capital Report）指出，澳大利亚的企业在购置国际资产方面较为活跃。2005年，以国家为单位统计，澳大利亚的投资者在跨地区投资领域名列全球第二，投资了109亿美元。2006年，澳大利亚企业的离岸投资有所减少，但仍高居全球第三。2007年上半年的数据显示，来自澳大利亚的投资总额降至全球第七，共40亿美元。但是，上述统计数据并未包含企业级收购交易，如Centro公司收购美国New Plan Excel Realty Trust公司（52亿美元），以及欧洲的平台收购交易。地区内部的投资势头依然强劲。2007年，澳大利亚的房地产投资者在中国内地、新加坡、中国香港和日本市场异常活跃。

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货币的影响

　　货币汇率的改变会对国际资产的收益产生巨大影响。例如，Mercer公司的报告指出，在2007年10月31日之前的12个月，全球对冲债券和非对冲债券的收益率指数相差14%。非对冲的花旗集团全球政府债券指数（Citigroup World Government Bond Index）（不包括澳大利亚）的收益率为-8.7%，而同期对冲债券指数的收益率为+5.5%。



　　这样的差距同样适用于房地产市场。1988年，日本投资者购置了31亿澳元的澳大利亚房地产资产。1988年12月，1澳元可以兑换107.7日元；而到了1993年12月，1澳元只能兑换75.8日元。不考虑1992年房地产市场崩盘的影响，如果上述31亿澳元没有采用对冲策略的话，单汇率改变这一个因素就将造成约30%的资产损失。

　　自1983年澳元采用浮动汇率以来，澳元基本上处于下降通道。这一走势一直延续到2001年，而自那以后步入上升通道。澳元目前的强势基于坚挺的商品价格，以及美元和澳元之间不断扩大的利率差。由于美国经济减缓，美国联邦储备局不得不降低美元利率；与此同时，澳大利亚经济的高速发展和有限的市场容量又迫使澳大利亚联邦储备银行不得不偏向紧缩政策。此外，美国经济的减缓造成了美元的弱势。尽管如此，以贸易加权指数计算，澳元于今年11月也升至1985年以来的最高点。除非全球商品价格迅速下滑，上述趋势在2008年期间很可能会延续下去，这也是某些评论家认为澳元对美元的汇率可能升至1：1.10的原因所在。按此推算，以当前的汇率水平1：0.88计算，未采用对冲策略的离岸资产有可能贬值20%。

　　因此，澳大利亚的离岸投资应采用对冲策略，至少达到投资价值加上预期的资本收益。

　　当然，预测货币的运动趋势从来就不是一件容易的事。虽然坚挺的商品价格以及美元和澳元之间不断扩大的利率差为澳元的走强提供了支撑，但澳元汇率不一定会达到1.10美元。据Consensus Economics公司2007年11月预测，澳元的平均汇率将在2008年11月之前回落至0.86美元。由于这一不确定因素的存在，澳大利亚的离岸投资应采用对冲策略，至少达到投资价值加上预期的资本收益。凭借资金规模巨大的养老金，澳大利亚的投资者将继续活跃在全球的各个市场，虽然澳元的上升趋势可能会将投资限制在回报率较高的市场，以抵消对冲成本的上升。

　　（作者系仲量联行澳大利亚预测战略研究部总监）