不動産取引用語解説(店舗&事務所)

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保証料
　賃貸借契約を締結する時、賃借人（借りる側）が賃貸人（貸す側）に預け入れるお金。保証金という名目が店舗の賃貸借契約に使われ始めたのは、約30年ほど前からである。これは、高額になった建設資金をそれまでの敷金・礼金の中から捻出することが難しいため、賃借人に建設資金の協力を仰いだ「建設協力金」の趣意で考え出された方法である。当初は、預かった保証金を契約後、数年間の後、年10％くらいずつ利息を付加したり、または、無利息にて返却していた。しかし、賃借希望者の急増と貸し手市場が続いたことで、預かった保証金を分割返却する方法から、賃借契約の解約時に一括返却する習慣となった。つまり、現在の保証金の性格は、賃貸人に起こりうる様々な不利益を避けるための『保全』という性格が強くなっている。

権利金
　権利を買うお金で、第三者に売買でき、その権利を誰かに売らなければ回収できない性格のものである。従って、原則的には賃貸人から返却されるものではない。不動産以外にも使われているが、ここでは賃貸借契約で賃借権の売買の権利金であり、賃借権を購入するのに必要なお金であると考えればいい。現在、店舗の賃借契約で賃借権の売買をするケースは稀である。ただし、土地・建物等については当然、権利の売買が行われているので、権利金という名目の金員は存在している。

敷金
　賃貸借契約の時、賃借人が賃貸人に預け、解約の時賃借人に返却されるお金。敷金を預ける理由は、賃料の支払いが延滞した場合、または、解約時に店内を賃借した時の状態に原状回復するための費用など、賃貸人側の保全のためのものである。古くは、賃料の1ヵ月分、または2ヵ月分ほど預けられていたが、最近の店舗賃貸ではほとんど使われず、敷金に代わって保証金を預け入れるケースが増えている。しかし、なかには保証金と敷金、両方を預ける条件の契約も見られる。

名義書換料（名義変更料）
　造作譲渡を認めている店舗の賃貸借条件で、「名義書換料○○％」というような表示がある。これは、現賃借人が造作・備品を次の貸借人に譲渡した場合のことで、新たに造作・備品を買った人と賃貸人との間で賃貸借契約が締結される時に、造作・備品を売った人から賃貸人に支払われる金員を名義書換料という。誤解されがちな点は、あくまでも造作・備品を売って出ていく側が賃貸人に支払うものであり、買い取った人が支払うものではない。その料率は特に定まってはいない。○○％というのは、実際に譲渡された額に対しての歩率のことで、一般的にはこの算出方法がとられているが、契約によっては名義書換料を賃料の何ヵ月分、保証金の○○％と定めてあることもある。また、造作譲渡代金の○○％と保証金の償却まで取るという契約があるので、十分注意する必要がある。この歩率は、契約時に特約事項として明記しておくと退店時におけるトラブルが防げる。

造作譲渡料
　居抜き店舗（以前に経営していた業種のままの内装や設計が付帯する店舗）には、保証金（敷金）・礼金のほかに内部の造作・備品への譲渡料が伴うことがある。権利金の項で述べたように以前は店舗の賃借権を買い、店の内装を施して営業し、ほかの場所に移るときはその営業の権利を第三者に譲渡すればよかったが、最近はほとんどの物件が賃借権の譲渡を禁じているため、賃借人が勝手に売買することはできない。しかし、高い内装工幸代金を支払った店の賃貸借契約を解約するとき、お金をかけた内装の造作がすべて無駄になるのは、リスクが大きすぎるし、剥がして撙映訾筏皮猡饯蝸齻帳舷麥绀筏皮筏蓼Α￥饯长琴U貸人の承諾を得て、造作・備品を第三者に売り渡すことができるように考えられたものである。ただし、後継の賃借人にその造作を譲り渡すことを賃貸人が認めている契約と、全く造作譲渡を認めず原状回復をうたっている契約があるので十分な注意が必要である。造作はすべて譲渡する必要はなく、自分で使いたいものや売りたくないものは対象から外して譲渡リストを作って造作譲渡をするといい。
　一方、買い受ける側は必ずリストの検品と機能検査を引き渡し前に行わなくてはならない。開店中ということで通電していない店内でチェックしたため、冷えない冷蔵庫や動かないエアコンを買い取ったという例が実際にある。

礼金
　貸借人が賃貸人へ賃貸借契約を締結してもらったお礼として支払うお金で、賃貸人から返却されることはない。礼金は保証金、あるいは敷金と合わせて支払われるケースがほとんどである。礼金は仲介した不動産業者の収入になると考えている人が多いが、これは間違いで、あくまでも賃借人から賃貸人に渡すものである。ただし、近年の経済状況、テナントの入居希望者の減少により、礼金が支払われないケースも出ている。

手数料
　不動産業者を通じ、不動産物件を売却、購入、貸借の契約を行った場合、その業者に仲介手数料を支払わなければならない。これは物件を仲介してもらったことに対する報酬としての手数料である。その額は、宅地建物取引業法により定められている。2社以上の業者が仲介者として介在した場合の手数料も1社の場合の規定の手数料分だけ支払えばいい。これは、売り主、買い主双方からそれぞれ仲介業者に支払うものである。
　手数料の計算方法は、以下のようになる。
●3，000万円の物件売却の場合
　3，000万円×3％＋6万円＝96万円
※プラス6万円というのは、取り扱う物件の価格により料率が区分されている。
①0～200万円までの200万円＝5％
②200万円を超える400万円までの200万円＝4％
（ら400万円を超えるもの＝3％
これを3，000万円の物件に照らし合わせると、
③　200万円×5％＝10万円
④　200万円×4％＝8万円
⑤2，600万円×3％＝78万円
　　　　　　　　　96万円
　以上の計算を要約すると、売買総額の3％プラス6万円を売り主、買い主それぞれが仲介した不動産業者に支払う手数料の金額と簡易計算できる（400万円以内は別）。
　また、賃貸物件の場合は、貸し主、借り主両方のそれぞれ負担する手数料は月額賃料の0．5ヵ月と定められている。ただし、事務手続き上借り主から1ヵ月分を受領し、貸し主からは受領せず、賃料の1ヵ月分（消費税別）を手数料とすることを商習慣としているところが多い。

管理費・共益費
　建物を維持・管理していくために、入居者全員が負担しなければならない費用である。分譲店舗のような区分所有の建物であれば、建物を有効活用するためのエレベーターの保守点検、火災報知器の点検、廊下の電灯の電気料などがそれにあたる。
　一方、共益費も管理費と同じ意味合いの費用であるが、建物の所有者が1人で、区分所有でない場合に管理費的な費用の分担を共益費と呼んでいるケースが多い。たとえば、商業ビルなどでトイレが共有であったり、廊下の通路やホールが大きい建物は共益費という名目で、同じく入居者全員が費用の負担をする。これらは当然、賃料・所有権にかかわらず負担することなる。

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